En France, 4 logements sur 10 qui changent de propriétaire ne sont pas achetés mais hérités ou donnés (chez les plus aisés c'est disproportionné)

C'est un sujet épineux en France, à l'aune des débats budgétaires au Parlement sur la fiscalité. Les héritages et les donations de biens immobiliers restent en effet surreprésentés dans les populations les plus aisées, souligne une nouvelle étude de l'Insee réalisée en 2018 et 2022, publiée ce mardi 6 octobre.

Selon elle, les écarts restent importants en fonction des catégories sociales. Cela, alors qu'une très grande partie des logements changeant de propriétaires sont chaque année issus d'un héritage ou d'une donation : cela concerne près de 4 logements vendus ou transmis sur 10 en France (39,9%), tandis que le reste (60,1%) est issu des ventes immobilières.

Dans le détail, 443.000 logements (25,2% du volume) sont hérités chaque année, à 2,8 héritiers par succession en moyenne. Il faut également ajouter 76.000 logements (4,3%) à la fois hérités et vendus (par exemple au sein d'une même famille). Tandis que 183.000 logements sont donnés (10,4% du volume).

27% des bénéficiaires sont déjà multipropriétaires avant la transmission

Par ailleurs, les donations et les héritages arrivent en moyenne plus tardivement en France que l'achat d'un logement. Par exemple, les héritiers ont 54 ans en moyenne, les donataires 48 ans, tandis que les acheteurs (primo comme secundo accédants etc.) ont 43 ans en moyenne.

Cet écart de l'âge moyen n'est pas sans impact sur le niveau de patrimoine moyen des bénéficiaires.

"Comme les personnes héritent et bénéficient d’une donation assez tard dans leur cycle de vie, elles ont déjà pu avoir le temps de devenir propriétaires, indépendamment de la transmission", explique l'Insee.

Résultat : "63 % des héritiers et des donataires de logements possèdent déjà un ou plusieurs biens immobiliers", souligne encore l'Institut. Dans le détail, 36% possèdent un logement et 27% sont déjà multipropriétaires.

En ajoutant les héritages de plusieurs logements d'un coup, le taux de multipropriétaires après héritage ou donation grimpe ainsi à 70% (contre 20% des personnes majeurs dans la population globale).

Près de 14% des transmissions de biens se font entre les personnes les 20% les plus riches (contre 2% pour les 20% les moins riches)

Les héritages et les donations sont également surreprésentés parmi les 20% les plus riches (c'est-à-dire le dernier quintile de niveau de vie (revenu disponible) selon l'Insee).

Au total, 34% des logements transmis le sont vers cette catégorie de population, contre 22,2% entre le 3e et le 4e quintile, et ainsi de suite en régressant... Pour descendre à 12,3% du volume transmis vers le premier quintile (c'est-à-dire les 20% de la population la moins riche).

En regardant uniquement les transmissions restant dans la même catégorie de niveau de vie, les inégalités persistent : 14% des logements transmis restent parmi les 20% les plus aisés, et seulement 2% le sont parmi les 20% les moins aisés.

"Ainsi, les transmissions immobilières entre personnes appartenant au cinquième des personnes les plus aisées sont trois fois et demi plus fréquentes qu’en moyenne dans l’ensemble de la population", indique l'Insee. Les seules donations, elles, sont "cinq fois plus fréquentes" pour cette catégorie.

Près de 30% des biens hérités sont vendus dans les 3 années suivant la succession

Reste à savoir ce que devient ce patrimoine. Tout d'abord, pour les logements hérités, 19% restent occupés par "un propriétaire occupant antérieur", très généralement le conjoint survivant.

Dans les autres cas, d'après l'Insee, 29% des logements hérités ont été vendus par les héritiers trois ans après leur transmission, et 1% a également été transmis à nouveau. Pour le reste, 16% des logements sont loués au titre de résidence principale. 15% sont occupés par un héritier. 11% sont des résidences secondaires. Et 8% sont vacants.

Cette répartition est différente pour les logements donnés : seuls 7% ont été vendus trois ans après leur donation, tandis que 30% sont mis en location, 20% sont occupés par le donataire et 18% par l'usufruitier (c'est-à-dire le donateur). Par ailleurs, 14% sont des résidences secondaires et 9% sont vacants.