La moitié des acheteurs empruntent désormais sur 25 ans, soit la durée maximale autorisée: est-il possible de repousser le curseur à 30 ans sans risque?

Depuis plusieurs mois, les acheteurs font grise mine. La reprise tant attendue des transactions, l'an dernier, ne s'est finalement pas concrétisée en raison d'un cocktail de facteurs : les taux des crédits immobiliers accélèrent en effet leur remontée (à environ 4% cette fin d'année) ; les prix restent quant à eux élevés ; tandis que la durée des prêts immobiliers atteint sa limite.

Cette dernière ne cesse en effet de progresser. Au 3e trimestre 2026, de juillet à fin septembre, près de la moitié des nouveaux prêts immobiliers souscrits (49,8%) l'ont été sur une durée de plus de 25 ans en France (+3,3 points de pourcentage qu'en 2025) selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, un institut d'études économiques qui fédère plusieurs grandes banques françaises. Soit la limite légale.

En effet, le Haut Conseil pour la stabilité financière (HCSF) limite la durée d'emprunt à 25 ans au maximum en France, afin de protéger les emprunteurs de prêts trop longs et trop lourds à porter, ainsi que les banques de risques d'impayés. De même, le "taux d'effort" pour les ménages (c'est-à-dire la part des revenus consacrée au logement) est lui aussi plafonné à 35%. Des enseignements tirés de la crise des subprimes en 2008.

Des prêts sur 27, 28 voire 30 ans…?

Or, l'allongement des durées d'emprunt reste le principal levier pour continuer de financer des projets immobiliers. "En l'absence de soutien public, les plus jeunes entrent dans l'accession immobilière uniquement avec des durées longues de prêts et un aménagement des plans de financement", explique Michel Mouillart, docteur en économie associé à l'Observatoire Crédit Logement CSA.

Au troisième trimestre, 55% des emprunteurs de moins de 35 ans ont effectivement souscrit à un emprunt immobilier sur au moins 25 ans. Cette proportion atteint même 57% chez les 35-45 ans.

Par ailleurs, les banques demandent désormais un niveau d'apport personnel plus important aux ménages : de l'ordre de 55.567 euros en moyenne (31% de leurs revenus), soit 3.000 euros de plus que l'an dernier, tous profils confondus, selon le courtier Finance Conseil en septembre 2026.

Les primo-accédants, selon Michel Mouillart, sont ainsi "les grands perdants de l'histoire". "Pour eux, le problème, c’est la remontée du niveau d'apport personnel" exigé par les banques avant l'octroi d'un prêt immobilier.

Des crédits réellement portés sur... 9 ans

Dans ces conditions, est-il envisageable d'allonger ces durées d'emprunt? Supprimer les normes HCSF reviendrait-il à faire porter un nouveau risque pour les établissements bancaires?

La Fédération bancaire française (qui regroupe 320 établissements) estime que les risques resteraient limités, car "les banques savent déjà (les) gérer". "Ces règles conduisent à une vision administrative du risque, notamment pour les primo-accédants, dont les revenus sont plus faibles au début de la vie active", a-t-elle indiqué en septembre, en appelant à "supprimer le caractère contraignant" de ces normes.

Michel Mouillart rappelle aussi qu'en 25 ans, il peut se passer beaucoup de choses. Le crédit peut être racheté ou renégocié.

La durée réelle d'emprunt n'est effectivement que de... 9 années en France. Autrement dit, les acheteurs empruntent sur 25 ans, mais lâchent en moyenne leur emprunt après 9 années de remboursement (car ils le renégocient, ou revendent leur bien en raison d'une séparation, d'un décès, etc).

L'économiste insiste également sur le fait que le modèle de crédit "à la française", avec des prêts à taux fixe sur de longues durées, est "particulièrement protecteur", car ce sont "les banques qui portent le risque" et non l'emprunteur. Autrement dit, selon lui, les banques ne prêteraient pas sur 27 ou 30 ans si elles estimaient le risque de défaut de paiement trop élevé.

Les banques ont dérogé aux règles du HCSF pour 17% de leur production de crédits

Face à la demande d'une partie du secteur, le HSCF a déjà accordé aux banques, en 2022, le droit de déroger dans certains cas au plafond des 25 ans - dans la limite de 20% de leur production trimestrielle de crédits. En début d'année, ce taux était mobilisé à hauteur de 17% en moyenne selon le HCSF.

Néanmoins, la conjoncture économique s'est depuis dégradée. La part des primo-accédants parmi les nouveaux crédits immobiliers s'est légèrement repliée dans le courant de l'été, à 43,9% selon la Banque de France (contre 44,9% en avril). Ce constat alimente une tendance déjà à l'œuvre depuis de nombreuses années : la part des propriétaires immobiliers en France ne bouge plus depuis 2014, à 57% des résidences principales selon l'Insee. Cela, malgré une hausse de la population active sur cette même période. En parallèle, la part des ménages locataires du parc privé, elle, a progressé.

Pour l'heure, une évolution des règles ne semble pas à l'ordre du jour. L'an dernier, le député Renaissance Lionel Causse a déposé une proposition de loi visant à assouplir les critères du HCSF, en intégrant un député et un sénateur au sein de l'institution, "pour renforcer sa légitimité démocratique", mais aussi en abrogeant le plafond des 35% de ressources. Le texte a finalement été retiré car "dénaturé" lors des discussions à l'Assemblée, selon le député.